• Einkommenssicherung im Alter
• Einsetzung des „richtigen“ Nachfolgers
• Unternehmerische Freiheit des Nachfolgers
• Gerechter Ausgleich unter Miterben

• Aufnahme der IST-Situation und Erstellung einer Grobanalyse
• Definition des Vorgehens mit dem Auftraggeber
• Detaillierte Unternehmensbewertung
• Detaillierte Immobilienbewertung
• Finanzplanung für Einkommenssicherung im Alter
• Beurteilung des „richtigen“ Nachfolgers
• Mediation im Familienkreis

• Gewährleistung Verkauf zum besten Preis
• Interessentenkreis für Übernahme der Aktiengesellschaft in Branche relativ klein
• Grosse Abhängigkeit des Unternehmens vom Einzelaktionär
• Unternehmer möchte auch nach Verkauf noch weiterarbeiten
• Grösstmögliche Steuerneutralität einer allfälligen Transaktion

• Initiierung strategischer Entscheidungen im Hinblick auf möglichen Verkauf
• Etablierung stabiler Stellvertreter-Funktion im Unternehmen und Entflechtungen der persönlichen Bindungen. Reduzierung der Abhängigkeiten vom Einzelaktionär
• Zusammenstellung Business- und Finanzpläne
• Unternehmensbewertung und Aufbau Offering Memorandum
• Platzierung Angebote bei potenten Mitbewerbern in der Branche
• Begleitung und Unterstützung im Verhandlungsprozess
• Ausfertigung Aktienkauf- und Arbeitsverträge bzw. Aktionärbindungsverträge
• Einholung Steuerruling

Umsetzung
Die Aktiengesellschaft wurde an eine grössere Unternehmensgruppe verkauft. Die Verhandlungen mit dem Interessenten konnten zu sehr guten Konditionen abgeschlossen werden. Unser Mandant arbeitet nun in der Unternehmensgruppe weiter aktiv mit und nimmt strategische Aufgaben wahr. Mit den privaten Vermögensaufbau und die Einkommenssicherung im Alter stehen ihm und seiner Familie nun umfassende Mittel zur Verfügung.

Zwei Holdinggesellschaften bilanzierten zu je 50 % eine Immobilienaktiengesellschaft mit einem umfassenden, renovierten Wohn- und Gewerbeportfolio an bester Makrolage aus industrieller Vergangenheit. Die beiden Eigner der Muttergesellschaften wollen mit dem Verkauf der Immobilienaktiengesellschaft die Nachfolgeregelung in ihren Familiengesellschaften einfädeln.

• Höchstpreise am Immobilienmarkt; rasches Handeln und sportlicher Zeitplan
• Bestimmung Start-Verkaufspreis für den Immobilienpark
• Bieterverfahren mit digitalem Datenraum durchführen
• Transaktion steuerlich optimiert für beide Parteien umsetzen

• Steuerliche Beurteilung: Asset- oder Sharedeal, Steuerruling mit Behörde
• Expertise mit marktnahem Verkaufspreis für Immobilienportfolio erarbeiten
• Passwortgeschützter Datenraum für Investoren entwerfen, Short-List potentieller Investoren definieren
• Besichtigungen durchführen und Fragen prompt an Investoren beantworten
• Empfehlung Investoren für Schlussrunde
• Schlussverhandlungen in Sachen Kaufpreis führen, stetiges Abstimmen mit Eigentümern
• Begleitung Notar bei Kaufvertragsformulierungen und Begleitung Geschäft bis zur Beurkundung
• Liquidation Unternehmen

Umsetzung
Auf Wunsch der Auftraggebern wurde das Geschäft innerhalb von 12 Monaten zur vollen Zufriedenheit vollzogen. Das Bieterverfahren übertraf den geschätzten Verkehrswert markant. Das Steuerruling ermöglichte frühzeitig ein optimiertes Vorgehen. Den Investoren wurde genügend Zeit eingeräumt, damit die entsprechenden Gremien für das Angebot über genügend Zeit verfügten. Die Auftraggeber mandatierten uns mit weiteren Aufträgen.

Pensionskasse mit einem Gesamtvermögen von CHF 0.8 Mrd und Direktanlagen in Immobilienvermögen von 100 MCHF benötigte eine ausformulierte Immobilienstrategie. Nach der Pensionierung des Immobilienverantwortlichen wurde das Portfolio mit Wohnliegenschaften ohne bedeutende Veränderungen bewirtschaftet und fortgeführt.

• Know-How-Verlust nach Pensionierung des langjährigen Immobilienfachmanns
• Ausformulierte Immobilienstrategie fehlt
• Überalterung des Immobilienparks
• Fehlende Erfahrung im Überprüfen von Immobilienprojekt-Angeboten und deren Umsetzung

• Analyse Immobilienpark mittels Gebäudecheck
• Erhebung des Instandsetzungsbedarfs für die nächsten Lifecycle-Phasen
• DCF-Bewertung aller Liegenschaften
• Immobilienausschuss formieren
• Formulierung Eckwerte Immobilienstrategie mit Immobilienausschuss
• Zukunftsszenarien abwägen mit Nutzwertanalyse
• Stossrichtung Immobilienstrategie ausformulieren
• Verabschiedung Strategie durch Stiftungsrat
• Begleitung Umsetzung der Strategie

Umsetzung
Innert 5 Jahren hat die Pensionskasse ihr Immobilienportfolio verjüngt und optimiert. Die Quote der Wohnungen, die älter als 25 Jahre waren, wurde mittels Verkauf mehrerer Mehrfamilienhäuser auf 40 % reduziert. Der Zukauf von Liegenschaften an strategisch erstklassigen Lagen modernisierte das Portfolio auch bezüglich Energieeffizienz, behindertengerechteren Bauweise, Erdbebensicherheit, Baumaterialien und Grundrissen.    

Traditionsreiches Familienunternehmen mit erfolgreicher Entwicklung verfügt heute über ansehnliche Vermögenswerte, wobei jedoch ein Grossteil davon in Industriebrachen gebunden ist. Dennoch können den Aktionären der zweiten und dritten Generation regelmässig Dividenden aus vereinzelt vermieteten Gewerbeobjekte und Wertschriftenerträgen ausgerichtet werden. Die Aktionäre suchen Möglichkeiten, die Erträge und damit die Dividenden zu optimieren sowie langfristig sicher zu stellen.

• Tiefe Renditen aus Industriebrachen
• Mehrheitlich nicht nachhaltige Mietverhältnisse
• Im Wertschriftenportfolio stehen Erträge angesichts der Niedrig- bzw. Minuszinssituation unter grossem Druck
• Erwartete Dividenden (Aktionärbindungsvertrag) können auf lange Sicht nicht garantiert werden

• Analyse der Vermögens- und Verbindlichkeitsstruktur sowie der Risiko- und Fälligkeitsallokationen
• Entwicklung einer nachhaltigen Immobilienstrategie unter voller Ausnützung der Potenziale
• Marktanalyse für Mehrfamilienhäuser und Ausarbeiten grober Studien
• Skizzierung der geplanten Investitionen und Finanzierungsmöglichkeiten
• Unterstützung im Entscheidungsfindungsprozess
• Studienauftrag

Umsetzung

Nach Analyse der Vermögens- und Verbindlichkeitsstruktur des Family Office wurde in Workshops und in Zusammenarbeit mit unseren Spezialisten eine nachhaltige Immobilienstrategie entwickelt. Im Bericht zuhanden des Verwaltungsrates wurden konkrete Überbauungskonzepte sowie die entsprechenden Investitionen dargestellt. In Finanzplänen sind darin in mehreren Varianten die Mietzinssteigerungen und die Renditemaximierung skizziert worden. Der Verwaltungsrat hat beschlossen, wesentliche Elemente der Immobilienstrategie konkret umzusetzen. Nach einer Phase mit grossen Investitionen können so, mit gesteigerten Cashflows aus den Mehrfamilienhäusern, die Dividenden für die Familien nachhaltig und sicher gewährleistet werden.

• Verheerende Liquiditäts- und Ertragslage
• Aktionäre können keine Darlehen mehr einschiessen
• Mitarbeiter erhalten keinen Lohn mehr
• Bisher aufgebaute Produktionsstrukturen und Lieferanten stehen im Regen
• Interessante Geschäfte können nicht mehr abgewickelt werden

• Feststellung Status, insbesondere Liquidität und Verbindlichkeiten
• Beschrieb des chancenreichen Geschäftsmodells und Gespräche mit möglichen Investoren
• Sicherstellung operationelle Abläufe durch gezielten Einschuss von Darlehen
• Strikte Liquiditätsplanung
• Zusammenführen weiterer Aktionäre und Aufbau Nachfolgegesellschaft mit frischem Geld
• Gerichtlicher Nachlass mit Verkauf der Infrastruktur an Nachfolgegesellschaft
• Aufrechterhaltung der Produktions-Infrastruktur im eigenen Betrieb und bei Lieferanten
• Bündelung aller Kräfte und Akquisition weiterer Kunden

Umsetzung
Durch Abverkauf des Anlagevermögens zum Verkehrswert im Rahmen des gerichtlichen Nachlasses konnte der operationelle Betrieb und das Geschäftsmodell auf die Nachfolgegesellschaft übertragen, weitergeführt und weiterentwickelt werden. Die Mitarbeiter wurden von der Nachfolgegesellschaft übernommen. Durch die Nachlassdispositionen bei der ersten Unternehmung konnten – soweit in der ersten und zweiten Kollokationsklasse – alle Gläubiger befriedigt; der Schaden für die dritten Klasse entsprechend reduziert werden.

Bekanntlich gab es in verschiedenen Industriezweigen in der Vergangenheit immer wieder Strukturbereinigungen, so z.B. auch aufgrund des asiatischen Aufschwungs. Dieses Schicksal traf auch ein Unternehmen in der Textilindustrie mit rund 250 Arbeitsplätzen. Um neue Geschäftsfelder mit Wertschöpfung aufzubauen, benötigte das Unternehmen sofort Liquidität. Die Banken verzichteten in der Turnaround-Phase trotz plausiblem Businessplan auf die Zuführung von neuen Geldern.

• Operatives Geschäft erzeugt Cash-Drain
• Verlagerung der Produktion nach Asian war kein Lösungsansatz
• VR erarbeitete neue Geschäftsstrategie; Turnaround-Konzept
• Banken verzichteten auf Zuführung von Liquidität
• Verkauf von nichtbetriebsnotwendigem Immobilienvermögen wurde unter Druck notwendig

• Erstellung Verkehrswertschatzung über das gesamte Immobilienvermögen (betriebs- und nichtbetriebsnotwendig)
• Erarbeitung Verkaufsstrategie
• Bieterverfahren mit digitalem Datenraum aufgebaut
• Investoren für Eingabe eines Angebotes begeistert, indem mit Vorprojekten Potential in der Zukunft aufgezeigt wurde
• Schlussverhandlungen innert 6 Monaten nach Verkaufsstart erfolgreich durchgeführt
• Erlös sicherte die Fortführung des Unternehmens in neuem Geschäftsfeld

Umsetzung
Unter grossem Druck wurde das Geschäft innerhalb von 12 Monaten zur vollen Zufriedenheit der Auftraggeberin vollzogen. Das Bieterverfahren übertraf den geschätzten Verkehrswert markant. Das schnelle Umsetzen rettete rund 100 Arbeitsplätze. Die Auftraggeberin mandatierte uns mit weiteren Aufträgen.

Ein operativ erfolgreiches KMU-Unternehmen trägt eine grosse Schuldenlast aus einem früheren und überteuerten Kauf der Betriebsliegenschaft. Bei der damaligen Investition in den Neunzigerjahren wurden grosszügige Hypothekarkredite gewährt. Nach einer Immobilienkrise mit grossen Wertkorrekturen auf Immobilienwerten, kann die Hypothek trotz substanziellen Amortisationszahlungen von über 1 Mio. Franken in 20 Jahren nicht mehr gedeckt werden. Die Bankschuld übersteigt den Wert der Betriebsliegenschaft um über CHF 900‘000. Lange haben die hohen Zinsen auch den grössten Teil des Cashflows aufgebraucht und an der Investitionskraft gezehrt. Bis zur Pensionierung und Geschäftsaufgabe wird es nicht mehr gelingen, aus der Schieflage herauszukommen.

• Hypothekarschuld übersteigt Liegenschaftswert um über CHF 900‘000
• Pensionierung steht bevor; Nachfolgeregelung gelingt mit diesen Problemen nicht
• Amortisationsdruck bei Hypothek raubt Mittel für die Altersvorsorge weg
• Fehlende Investitionskraft der letzten Jahre hat Spuren im Maschinenpark hinterlassen
• Ohne tiefgreifende Massnahmen führt der Weg in die finanzielle Katastrophe

• Analyse und Einschätzung der Situation und „Klartext“ mit Beteiligten und Familienangehörigen
• Realistische Analyse des Immobilienwertes und Abtasten der Marktchancen für einen Verkauf der Liegenschaft
• Aufbau einer Nachfolgelösung zur Weiterführung des Betriebs ohne Liegenschaft
• Gespräche und Verhandlungen mit der Bank im Hinblick auf Schuldenschnitt
• Sicherstellung Steuerfreiheit bzw. volle Nutzung der Privilegien bei alters- und gesundheitsbedingter Geschäftsaufgabe

Umsetzung

Mit einem leitenden Mitarbeiter konnte eine Nachfolgelösung aufgebaut werden, vorbehältlich Bereinigung aller Hypotheken- und Immobilienprobleme. Gewinnung von zwei Kaufinteressenten für die Liegenschaft zum tieferen Marktwert. Bank erklärt sich zu substanziellem Schuldenschnitt der Resthypothek bereit, weil die Liegenschaft an Meistbietenden sofort verkauft werden kann. Im Ausmass der Differenz zwischen Verkaufspreis und Hypothek spricht die Bank einen Forderungsverzicht aus. Es gelingt, für alle Dispositionen grösstmögliche Steuerneutralität zu erreichen. Der Unternehmer wird schuldenfrei und kann mit dem Verkauf des betrieblichen Anlagevermögens an den Nachfolger eine wertvolle Ergänzung für seine Altersvorsorge erreichen. Die Unternehmung ist heute unter neuer Führung erfolgreich und stabiler Kapitalkraft unterwegs.

Ein pensionierter Unternehmer investierte in Renditeimmobilien an einer guten Mikrolage und beabsichtigte, mit den zukünftigen Überschüssen aus der Liegenschaft seine vor dem Projekt noch bestehenden Schulden mittelfristig abzutragen sowie für das Pensionsalter ein zusätzliches Einkommen zu generieren. Die Tiefzinsphase verführt ihn zu einem überdimensionierten Projekt. Für die Umsetzung des Investments wurde vorab eine Immobilienaktiengesellschaft gegründet.

• Der Kostenvorschlag wird nach zweidrittel der Bauzeit bereits massiv überschritten
• Die finanzierende Bank bewilligt die nachträglichen Kreditanträge nicht
• Die Liegenschaft kann nicht fertiggebaut werden
• Erste Wohnungen werden vermietet, obwohl die Erschliessung (Treppenhaus, Kellerräumlichkeiten) nicht fertiggestellt ist
• Die Rechnungen der am Bau beteiligten Unternehmern werden nicht mehr beglichen
• Zwei Bauhandwerkerpfandrechte werden im Grundbuch eingetragen
• Das örtliche Elektrizitätswerk droht ohne Vorauszahlung mit Beendigung der Stromzufuhr

• Ein Status zeigt die Überschuldung der Immobilienaktiengesellschaft; private oder Drittgelder können kurzfristig nicht mobilisiert werden
• Dem pensionierten Unternehmer wird ein Schuldenbereinigungskonzept vorgelegt
• Verhandlung mit der Hauptgläubigerin (finanzierende Bank) über aussergerichtliches Sanierungskonzept
• Mit Gläubigern, die das Bauhanderkerpfandrecht eingetragen und das Konkursverfahren eingeleitet haben, werden erfolgreich Vergleichsverhandlungen geführt
• Gläubigerversammlung wird durchgeführt
• Mit einer aussergerichtlichen Vergleichszahlung an alle Gläubiger und dem Forderungsverzicht der finanzierenden Bank kann die Situation stabilisiert werden
• Es gelingt, die Liegenschaft in kurzer Zeit an einen Investor zu vermitteln

Umsetzung
Mit einem transparenten Vorgehen (Homepage mit News für die Gläubiger) und mit vertrauensvollen Verhandlungen konnte die überdimensionierte Investition bereinigt werden. Die Liegenschaft wurde nach der Handänderung prompt fertiggestellt und vollvermietet.

Ein 60-jähriger Unternehmer gründete und schmiedete ein erfolgreiches Unternehmen in der Maschinenindustrie mit 250 Mitarbeitenden. Die Nachfolgeregelung ist in Gang gesetzt. Die Eigenkapital-Quote beträgt konsolidiert rund 30 %. Den Übergang zur nächsten Generation und zu einem Hauptaktionär mit langfristigen Fortführungsabsichten des Lebenswerkes benötigen eine mittelfristige Kapitalplanung.

• Nachfolger in der eigenen Familie vorhanden
• Abhängigkeit von den Finanzinstituten
• Gebäude, Maschinenpark und Fahrzeugflotte umfassend erneuert
• Auslastung des Maschinenparks gewährleistet
• Margendruck aufgrund harten Schweizerfrankens

• Strategietagung zum Thema Dividendenpolitik in den nächsten 5 Jahren
• 1/3 Ausschüttung, 1/3 Reservenbildung und 1/3 Investitionen
• Finanzplanung für die abtretende Generation, Sicherstellung der Altersvorsorge
• Nachfolger kann zwischenzeitlich privat Vermögen aufbauen
• Erbrechtliche Dispositionen in der Familie mittels Erbverträgen
• Eigenkapital-Quote betrug bei Übergabe des Betriebes 50 %

Umsetzung

Es gelang mit unserem Beratungsansatz den prosperierenden Betrieb mit einem Familien-nachfolger und einer Eigenkapitalquote von 50 % im Übergabezeitpunkt erfolgreich in die Zukunft zu führen. Wir dürfen als Revisionsstelle der Holdinggesellschaft als auch der Betriebsgesellschaft das Unternehmen weiterhin begleiten.