• Die Liegenschaften werden schlecht bewirtschaftet
• Die Mitarbeiter der externen Liegenschaftsverwaltung wechseln immer wieder, dadurch werden die Anliegen des Unternehmers oft nicht berücksichtigt oder falsch ausgeführt
• Leerstände werden nur schleppend wiedervermietet
• Die Wohnungen werden zu mieterfreundlich abgenommen
• Die Hauswartung ist schlecht gelöst
• Aufträge an Handwerker werden nicht im Sinne des Unternehmers in Auftrag gegeben
• Ein gesamtheitlicher Überblick über die zukünftigen Investition pro Liegenschaft fehlt
• Debitorenfälle werden teilweise nicht bearbeitet
• Die Buchhaltung wird nicht transparent geführt

• Die Anliegen des Kunden schriftlich festhalten, damit bei einem Mitarbeiterwechsel die Kundenwünsche korrekt weitergegeben werden können
• Monatliche Sitzungen mit dem Unternehmer abhalten, um Pendenzen zu besprechen
• Vermietungsfördernde Massnahmen (in Sachen Mietzins, Marketing und Investitionen) für die Leerstände treffen
• Wohnungen mit einer hohen Qualität und der korrekten Auslegung des Mietrechts abnehmen
• Die Hauswartung mit hauptberuflichen Hauswarten, welche gut geführt werden, sicherstellen
• Investitionsplanungen pro Liegenschaft erstellen
• Mahnwesen (Mahnläufe, Kündigungen, Einleitungen von Betreibungen) strikt führen
• Erstellung transparenter, monatlicher Liegenschaftsabrechnungen

Umsetzung
Durch die enge Zusammenarbeit mit dem Kunden und der fachlichen Kompetenz in den oben genannten Fragestellungen konnte das Vertrauen des Kunden gewonnen werden. Die Bewirtschaftung der Liegenschaften wurde somit optimiert.

• Betriebsnotwendige Liegenschaft an Investor verkaufen und weiter selber nutzen
• Grundlagen erarbeiten

• Beratung und Ausarbeitung Grundlagen für geplante Transaktion

• Gebäudeaufnahme bezüglich technischem Zustand (Grundausbau / Mieterausbau)
• Flächenanalyse / Zuteilung pro Betriebszweig
• Mietzinsanalyse
• Mietvertrag ausarbeiten
• Verkehrswertbestimmung
• Begleitung Kaufvertragsabschluss

• Verkauf oder Vermietung?
• Bauliche Massnahmen?
• Bewirtschaftung des Objektes?

• Verkehrswertschatzung
• Marktabklärungen

Mehrere Geschwister besitzen an schöner und ruhiger Lage in Zentrumsnähe ein grösseres Einfamilienhaus, das sie von ihren Eltern geerbt haben. Keines der Geschwister möchte die Liegenschaft übernehmen, da alle bereits eine eigene besitzen und die finanziellen Mittel für einen allfälligen Kauf der Liegenschaft bei allen beschränkt sind. Da sich in der Zukunft aus Erbfolge die Erbgemeinschaft vergrössern könnte, möchten die jetzigen Eigentümer eine Lösung finden. Keiner der Eigentümer hat eine genaue Vorstellung über den Marktwert der Liegenschaft.

• Grösseres Einfamilienhaus an schöner und ruhiger Lage in Zentrumsnähe
• In den letzten Jahren fand kein Verkauf an dieser Lage statt und somit existiert kein Referenzwert
• Renovationsbedarf sowie Anpassung der Nasszellen und Küche an die heutigen Anforderung notwendig
• Einige angrenzende Nachbarn haben Veränderungen an ihren Liegenschaften geplant und Baugesuche sind am Laufen, die eventuell Einflüsse auf die Liegenschaft haben könnten
• Marktwert der Liegenschaft nicht bekannt

• Durchführung einer Besichtigung der Liegenschaft
• Beschaffung aller notwendigen Unterlagen für eine Verkehrswertschatzung
• Renovationsbedarf mittels Offerte bestimmt
• Baugesuche der Nachbarschaft durch uns organisiert und geprüft
• Erstellung Verkehrswertschatzung unter Berücksichtigung aller Parameter

Umsetzung
Nachdem der Marktwert der Liegenschaft mittels einer Verkehrswertschatzung bestimmt wurde, ist dieser in einer ersten Phase mit der Erbgemeinschaft besprochen worden. Ebenfalls musste bei einem Baugesuch der Nachbarn durch uns, im Auftrag der Erbgemeinschaft, eine Einwendung eingereicht werden, da das Bauvorhaben nicht der BNO der Gemeinde entsprach und es einen negativen Einfluss auf die Liegenschaft der Auftraggeber hatte. Es konnte aber im Einwendungsverfahren mit der Nachbarschaft noch eine gute Lösung für alle Parteien gefunden werden. Nachdem der Erbgemeinschaft alle Informationen zur Verfügung standen, wurde der Entscheid gefällt, die Liegenschaft zu verkaufen. Es konnte innert 6 Monaten mittels Bietverfahren ein über dem Schatzungswert liegender Verkaufserlös erzielt werden. Ebenfalls ist durch uns die Steuerdeklaration erstellt und geprüft worden. Die Auftraggeber haben uns anschliessend noch weitere Aufträge erteilt.

• Vollvermietete Liegenschaften (Bj. 1956) mit relativ tiefen Mietzinsen
• Umfassende Renovationen (Gebäudehülle und –inneres) stehen an
• Vorprojekt steht vor Ausarbeitung zum Bauprojekt
• Finanzierung ist für Neubau nicht gesichert

• Gebäudecheck zeigt, dass Altliegenschaften attraktiv modernisiert werden können
• Abbruch und Neubau lohnen sich nicht, weil die Ausnutzung gleich bleibt
• Schätzung Verkehrswert
• Bieterverfahren einleiten
• Digitaler Datenraum aufbereiten
• Marktauftritt organisieren
• Angebote prüfen und Verhandlungen führen
• Empfehlung Investor für Schlussverhandlung
• Begleitung Verkäuferin bis zur Unterzeichnung Kaufvertrag

Zwei Landwirte besitzen angrenzend an einen wichtigen Autobahnzubringer zwei strategisch gut liegende Landparzellen in der Arbeitszone. Aufgrund des starken Verkehrsaufkommens in den letzten Jahren verwehrte der Kanton die direkt Zufahrt auf die Parzellen. Die Erschliessung erfolgte nun via eine Spange. Auch bei dieser Zufahrt gab es erheblichen Widerstand der Wohnbevölkerung gegen zukünftigen Lastwagenverkehr.

• Grundstücke in der Arbeitszone; sehr gute Mikrolage
• Keine Direktzufahrt ab Autobahnzubringer auf Grundstücke möglich
• Widerstand Quartiersbewohner gegen Alternativzufahrt
• Fehlendes Interesse am Markt während der Promotionsphase; vor allem wegen der problematischen Erschliessung

• Kontaktaufnahme mit den Behörden
• Antrag auf Umzonung in Wohnzone
• Investorsuche
• Vorvertrag mit Verpflichtung für die Durchführung eines Studienauftrages
• Jurierung Siegerprojekt
• Umzonungs- und Gestaltungsplanverfahren eingeleitet; anschliessend Rechtskraft
• Baubewilligungsverfahren eingeleitet
• Nach Rechtskraft Bauprojekt Unterzeichnung der Land-Kaufverträge

Umsetzung
Die Betreuung unserer Kunden erfolgte über rund 15 Jahre. Die gesellschaftlichen Veränderungen und das Bevölkerungswachstum erschwerten eine schnelle Handänderung der Ländereien an einer hervorragenden Mikrolage. Zwischenzeitlich läuft die Realisierung der Wohnüberbauung mit Lärmschutz-Architektur.

• Ungenügende Rendite
• Starker Mieterwechsel
• Viele Leerstände
• Anstehende Renovationen

• Gebäudecheck mit Zustandsanalyse
• Ermittlung Investitionsbedarf
• Bewertung der Liegenschaft
• Analyse Verkauf versus Renovation
• Abbruchszenario
• Berechnung Ertrags- und Renditeentwicklung

Umsetzung
Nach eingehender Analyse der Liegenschaft durch unsere Immobilienspezialisten wird entschieden, die Liegenschaft am Markt zum Kauf auszuschreiben. Dank umfassendem Marketing gelingt die Desinvestition innert kürzester Zeit zu einem marktgerechten Preis im Rahmen unserer Schätzungswerte.